¿QUÉ ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?
El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento en los siguientes términos: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.
PROCEDIMIENTO DE ARRENDAMIENTO
Los procedimientos derivados del Contrato de Arrendamiento, se encuentran regulados en el Código de Procedimiento Civil, en los artículos 570 y siguientes de dicho cuerpo legal, así como, en la Ley Nº 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, modificada por la Ley 21.461 “Ley de arriendo” o “Ley Devuélveme mi casa” y en el Decreto Ley Nº 993 sobre Arrendamiento de Predios Rústicos.
¿QUE ES EL PROCEDIMIENTO MONITORIO?
Es un procedimiento que se aplica para el cobro de rentas de arrendamiento que trae como consecuencia la restitución del inmueble.
Si el juez estima que la demanda monitoria cumple con todos los requisitos legales, acogerá la demanda y ordenará que se requiera de pago al deudor para que, en el plazo de diez días corridos, cumpla con su obligación, más los intereses y costas.
El juez establecerá en la resolución que, en el evento de que el deudor no pague, o no comparezca o no formule oposición, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo no superior a diez días.
El procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento terminará si, antes del vencimiento del plazo previsto para la oposición, el deudor procediere al pago requerido dando satisfacción total a la deuda, incluidos intereses y costas. Si el pago fuere parcial, se seguirá adelante el procedimiento monitorio por la parte de la deuda no solucionada.
¿SI NO ARRENDE MI CASA Y SOLO LA PRESTÉ PUEDO APLICAR EL PROCEDIMIENTO MONITORIO?
Las normas referentes al procedimiento monitorio serán aplicables, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2.195 del Código Civil.
En consecuencia usted no necesita la realización de un procedimiento sumario, relativamente largo y costoso, podrá accionar por medio del mentado procedimiento monitorio
¿A QUIENES SE APLICA LA LEY ARRENDAMIENTO?
Según los dispone el artículo 1º de la ley 18.101, establece su aplicación a todos los predios ubicados en zonas urbanas, con excepción de los siguientes:
a.- Predios de cabida superior a una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal: se rigen por el DL 993.
b.- Inmuebles fiscales: se aplican normas del CC y del CPC.
c.- Viviendas que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.
d.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje.
e.- Estacionamientos de automóviles y vehículos;
f.- Las viviendas regidas por la ley 19281.
Ninguno de estos se rige por la Ley Nº18.101, pero los Procedimientos derivados del contrato de arrendamiento, en los casos de los inmuebles indicados en las letras c) y e), se rigen igualmente por el procedimiento que establece esta ley.
La aplicación del procedimiento de la Ley Nº18.101 es de carácter genérico, y comprende cualquier acción que emane de este contrato.
¿A QUE TRIBUNAL CORRESPONDE EL CONOCIMIENTO?
Según lo dispone el artículo 17 de la Ley 18.101, la competencia se radica en los Jueces de letras de Mayor Cuantía.
Sin perjuicio de lo anterior, los Jueces de Policía Local que sean abogados en las comunas en que no tenga su asiento un Juez de Letras, conocen en única instancia de los Procedimientos relativos al contrato de arrendamiento, cuya cuantía no exceda de $ 3.000, debiendo en dicho caso aplicar el procedimiento de Juzgados de Policía Local de la Ley Nº 18.287.
No se debe olvidar lo establecido en el Art. 133 Código Orgánico de Tribunales, en el que no se considera el fuero en los Procedimientos que se tramiten breve y sumariamente, por ende es irrelevante el fuero en la aplicación de la presente ley.
¿CÓMO SE NOTIFICA LA DEMANDA?
Según el Artículo 553 del código de Procedimiento Civil, basta con certificar cual es la morada, aun cuando no se encuentre en el lugar del Procedimiento la persona a la que se debe notificar. Para los efectos de la notificación por el Art. 44 del CPC se presume de pleno derecho que el demandado tiene su domicilio en el inmueble arrendado. Además, no procede el aumento de la tabla para el término de emplazamiento.
NOTIFICACION A LAS EMPRESAS DE SERVICIOS BASICOS DOMICILIARIOS
El arrendador está autorizado para solicitar se notifique la demanda a las empresas de gas, electricidad y agua potable, etc., siendo el demandado el único responsable de los consumos desde ese momento y mientras dure la ocupación del inmueble por el mismo o por personas a su cargo. Las referidas empresas no van a poder excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor.
LLAMADO A CONCILACIÓN EN EL PROCESO JUDICIAL
El llamado a conciliación procede obligatoriamente aunque la ley no establece la oportunidad para hacerlo. Al no haber norma expresa, el tribunal puede hacer el llamado durante todo el curso del procedimiento.
PRUEBAS EN EL JUICIO
La apreciación de la prueba es de acuerdo a la sana crítica, no podrán contradecir los principios de la lógica, las máximas de la experiencia y los conocimientos científicamente afianzados.
El tribunal de oficio o a petición de parte puede decretar los medios de prueba que estime pertinentes. La demanda debe contener los medios de prueba a utilizar por el demandante.
Testigos: La parte demandante en su demanda debe individualizarlos en una lista. La parte demandada debe acompañar una lista hasta antes de las 12:00 del mediodía del día anterior a la audiencia. Se permite que declaren hasta cuatro testigos por cada parte.
Incidentes: Deben promoverse y tramitarse en la audiencia de estilo, conjuntamente con la cuestión principal. No paralizan el procedimiento. La sentencia definitiva se pronuncia sobre la cuestión principal y los incidentes, o solo sobre estos últimos cuando sean de previos o incompatibles con ella.
EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA
El cumplimiento de la Sentencia se verifica por regla general de acuerdo a las normas del procedimiento incidental y se le solicita al mismo tribunal que conoció del juicio. Lo más importante que se puede perseguir en este Procedimiento es la entrega del inmueble, siendo aplicables las normas del lanzamiento del Artículo 595 del Código de procedimiento Civil.
¿QUE ES EL DESAHUCIO?
Es el acto jurídico unilateral en virtud del cual un contratante manifiesta anticipadamente al otro contratante su intención de poner término al contrato. Este acto jurídico, tiene la particularidad de que no requiere de la aceptación del otro contratante para perfeccionarse.
De acuerdo a las nuevas modificaciones y en virtud de lo establecido en el artículo 18-B inciso final, en el procedimiento monitorio no procederá el ejercicio conjunto de la acción de cobro de rentas de arrendamiento y de las acciones de desahucio y restitución que tengan un fundamento distinto del no pago de las rentas de arrendamiento y de las cuentas adeudadas por gastos comunes y de consumo del inmueble arrendado.
Sus características son las siguientes:
* Es irrevocable.
* Debe darse con una anticipación mínima, que depende de la duración del contrato de que se trate.
* No requiere de aceptación para perfeccionarse.
* Puede ser judicial o extrajudicial.
* Procede respecto de contratos de plazo indefinido, y excepcionalmente, respecto de contratos de plazo definido.
* La notificación de la demanda constituye el desahucio, salvo que exista oposición, en cuyo caso este se difiere hasta la dictación de la sentencia.
* En caso de existir fallo favorable, la ley establece un plazo de desahucio, que es el plazo con que cuenta el arrendatario para restituir el inmueble, una vez desahuciado el contrato.
PLAZO PARA HACER ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO
Dicho plazo es de 2 meses desde la notificación de la demanda, más 1 mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. El plazo más el aumento no puede exceder de 6 meses.
EFECTOS POR LA FALTA DE PAGO DE LA RENTA
Si el arrendatario no paga la renta, el arrendador, conforme a las reglas generales, podrá pedir el cumplimiento forzado del contrato o su terminación, y sea por medio del procedimiento de aplicación general o por medio del procedimiento monotorio.
Tratándose del arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, el artículo 1977 del Código Civil establece que “La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días”. Esta disposición, debemos relacionarla con el artículo 611 del Código de Procedimiento Civil, que dispone en su inciso 1º: “Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad a lo dispuesto por el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho artículo se refiere, se practicará ocurriendo al tribunal respectivo, quien citará a las partes a una audiencia inmediata y procederá en lo demás con arreglo a lo establecido en los artículos precedentes”.
En la práctica, entonces, la primera reconvención de pago se formula en la demanda y se entiende hecha al ser notificada; mientras que la segunda se practica como primera diligencia, en el comparendo que se realiza al quinto día de notificada la demanda.
Respecto a la reconvención de pago en el procedimiento monitorio se encuentra regulado de forma expresa en el artículo 18 -D- de la ley.
¿SE PUEDE SUBARRENDAR EL INMUEBLE?
La Ley número 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, en el caso de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, en su artículo 5º refiere que el arrendatario siempre podrá subarrendar, salvo cláusula expresa que se lo prohíba; en este último caso, el arrendatario podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte. Dado los términos del artículo 5º, si estamos ante un contrato de duración indefinida o con plazo fijo inferior a un año, o con plazo fijo superior a un año pero tratándose de inmuebles no destinados a la habitación, sino que a oficinas, comercio, industria, etc., volvemos a la regla general del artículo 1946 del Código Civil, requiriéndose autorización expresa del arrendador.
¿QUE SUCEDE CON LOS CONTRATOS VERBALES EN CUANTO A PRESUNCION DEL MONTO DE LA RENTA?
Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.
Lo anterior demuestra la importancia de escriturar los contratos de arriendo.
¿PUEDO HACER EXTENSIVO EL FALLO A LOS SUBARRENDATARIOS?
La sentencia definitiva que se ceda en favor del arrendador puede ser oponible al subarrendatario cuando la demanda le haya sido debidamente notificada.
¿QUÉ SUCEDE SI EL SUBARRENDATARIO PAGA LA DEUDA DEL SUBAARENDADOR?
Tal situación se encuentra en el artículo 12 y contempla la facultad para que el subarrendatario pague por el subarrendador las rentas que le debe al arrendador. Si lo hace, enerva la acción teniendo derecho a subrogarse en los derechos del arrendador.
ABANDONO INTEMPESTIVO DEL INMUEBLE ARRENDADO
Si el demandado dejara el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste puede concurrir ante el Tribunal para que lo entregue, sin forma de Procedimiento, con la sola certificación de un ministro de fe, quien levanta un acta dejando constancia del estado del inmueble al momento de su entrega, remitiendo copia de el a al Tribunal.
Lo anterior es de suma relevancia, ya que aunque usted sea el propietario del inmueble, no puede ingresar al mismo si aún se encuentra vigente el contrato de arriendo, ya que eventualmente puede cometer el delito de violación de morada.
Los procedimientos derivados del Contrato de Arrendamiento, se encuentran regulados en el Código de Procedimiento Civil, en los artículos 570 y siguientes de dicho cuerpo legal, así como, en la Ley N°18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, modificada por Ley N°21.461 “Ley devuélveme mi casa” y en el Decreto Ley Nº993 sobre Arrendamiento de Predios Rústicos.